2020年郑州房地产市场大盘点（主城篇）

年初的疫情突发，致使房地产市场出现短暂停摆；政策层面“三道红线”的出台，迫使各个房企加速资金收拢，2020年房地产行业着实困难重重，但在这种情况下，郑州房地产市场行情究竟如何？

01

各区域土地供销量盘点

截止12月底，郑州主城涉宅用地总供应建面约1283.11万㎡，同比下降约27%；总成交建面约1522.40万㎡，同比下降约9.8%；平均楼面价约4068元/㎡，同比下降约7.6%。主城区宅地成交量于2018年到达峰值后，逐年下降，主城宅地越来越短缺。  

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图1.近5年主城涉宅用地供销量价变化

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图2.2020年主城各区宅地供销量价情况

注：数据来源于郑州公共资源交易中心公示土地信息

2020年，高新区宅地供应量及成交量均处于头名，土地主要集中在高新新城板块，双湖科技城优质净地仍然受到各家房企高度关注。

2020年主城范围内，碧桂园拿地建面约为141.47万㎡处于头名，保利拿地建面约124.48万㎡ 处于榜眼，美盛拿地建面约为105.74万㎡处于第三位。

02

各区域住宅供销量盘点

据克而瑞数据统计，2020年全年，郑州市区住宅供应量约1236万㎡，同比上涨约0.4%；住宅成交量约1007万㎡，同比下降约5.8%；成交均价约15036元/㎡，同比上涨约3.6%。虽然2020年1季度由于疫情原因，市场出现短暂停摆，但对整体市场供销量波动影响较小。

主城八区中，金水区供应量处于头名，其中融创中永中原大观供应量约26万㎡，保利海德公园供应量约19万㎡。

高新区成交量位于头名，其中碧桂园西湖成交量约22.25万㎡，谦祥世茂万华城约17.25万㎡。

聚焦均价变化，仅有两个区域新房售价上涨幅度较大，中原区上涨约13.8%，郑东新区上涨约12.8%，管城区房价下降幅度较大，下降约4.7%。

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注：数据来源为克而瑞监测数据

中原区作为领涨区域，住宅均价约14143元/㎡，较2019年上涨约13.8%。常西湖板块里刚需大盘：碧桂园名门凤凰城、恒大林溪郡、裕华城、金科中原相继入市，老城区里改善项目：康桥玖玺园、万科山河道、昆仑望岳二期、恒大云玺更是拉高中原区整体价格。

03

各区域开盘情况盘点

据克而瑞监测数据不完全统计，2020年郑州主城住宅项目开盘约163次，同比下降约16%，共计推出约27650套新房源，整体去化率约为55%，同比下降约29%。主城开盘项目中，首开项目共约59个，占比总量约35%，整体新盘入市量环比下降约26%，2020年新盘下降较多。

对比2019年与2020年各区域开盘价，仅经开区、管城区均价下降，其他区域均处于上涨态势。

郑东新区本年度开盘价涨幅较高，得益于北龙湖板块活跃度提升，宏光揽境、正商丰华上境、金茂如意府更以首开90%以上的开盘去化率强势入市。

中原老城区昆仑望岳、康桥玖玺园、万科山河道、恒大云玺相继入市，四个项目定位均为改善，弥补了片区改善短缺的状况，也拉高整个片区价格。

2020年二七区郑州华侨城、盛润运河城洋房入市，拉高整体开盘均价，涨幅约达14.9%。

04

总结

主城土地的短缺性只会越来越明显，目前新增宅地也基本处于三四环间或四环外，客户的选择范围也从“休骗三”转变为“休骗四”，甚至更远，但随着郑州地铁线路的不断增多，消费者对楼盘选择范围将会更大。

同时，从实际成交量及开盘成交变化可看出，2020年均价涨幅较大区域，大多得益于改善项目的入市，改善客户在经历疫情之后，更经得住考验。

王璐

城市研究事业部

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